Må du fortsat benytte 15-procentsreglen ved overdragelse af fast ejendom inden for den nærmeste familie?

Baggrund

15-procentsreglen stammer fra det såkaldte værdiansættelsescirkulære fra 1982. Det er en regel som kan anvendes ved værdiansættelsen af faste ejendomme i forbindelse med udlodning fra dødsboer og gaveoverdragelser mellem nærtstående som er omfattet af den gaveafgiftspligtige personkreds iht. gaveafgiftsreglerne i boafgiftsloven.

Hvilke muligheder følger der med 15-procentsreglen?

15-procentsreglen giver nærtstående parter i en ejendomshandel mulighed for at fastsætte købesummen for ejendommen til den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurderingsværdi plus/minus 15 %, uden at denne værdiansættelse som udgangspunkt kan anfægtes af SKAT.

Normalt vil der mellem nærtstående skulle betales gaveafgift ved en overdragelse af aktiver herunder fast ejendom over et vist grundbeløb. Ved anvendelsen af 15-procentsreglen kan ejendommen handles uden at erlægge gaveafgift til SKAT, hvis købesummen er inden for reglens grænser.

Omvendt må selv små overskridelser af grænsen på 15 % forventes at føre til, at SKAT med rette nægter at acceptere værdiansættelsen med den konsekvens, at den reelle markedsværdi skal lægges til grund for overdragelsen. Dette kan have betydelige skattemæssige konsekvenser for parterne.

Hvornår kan reglen ikke anvendes

Der findes en række undtagelser til reglen, som er væsentlige at holde for øje. Undtagelserne giver anledning til, at enhver overdragelse mellem nærtstående bør vurderes nøje og med fordel med advokatbistand, før 15-procentsreglen med sikkerhed kan lægges til grund for overdragelsen.

Det er fastslået af Højesteret i 2016, at SKAT kan anfægte værdiansættelsen, hvis der foreligger særlige omstændigheder (U2016.2126H).

Særlige omstændigheder foreligger fx hvis erhververen umiddelbart efter overtagelse optager lån i ejendommen, der nominelt er større en parternes værdiansættelse eller hvis ejendommen har en usædvanlig høj afkastgrad ved udlejning eller ved afkald på arv.

Desuden kan værdiansættelsescirkuleret og dermed 15-procentsreglen heller ikke anvendes, hvis de nærtstående parter i handlen forud for overdragelsen har ladet ejendommen vurdere, og ejendommens reelle handelsværdi ifølge vurderingen overstiger den aftalte købesum. Vurderingen skal dog have en vis aktualitet, dvs. der må ikke være gået for lang tid mellem vurderingstidspunktet og tidspunktet for afgiftsberegningen.

Næringsejendomme heller ikke omfattet af reglen

Næringsejendomme omfatter ejendomme, der er erhvervet med henblik på salg. I 2018 traf Skatterådet afgørelse om, at næringsejendomme ikke er omfattet af værdiansættelsescirkulæret. Reglen kan således ikke finde anvendelse ved gaveoverdragelse eller arveovergang af næringsejendomme.

Nyt ejendomsvurderingssystem og 15-procentsreglens ophør

Regeringen annoncerede et nyt ejendomsvurderingssystem allerede i 2016, som samtidig varsles 15-procentsreglens ophør.

De nye ejendomsvurderinger af 2023 ændrer ikke på dette (endnu), da vurderingerne først forventes at være endelige i 2025.

Fremover vil ejendommene blive offentligt vurderet. Det bliver samtidigt muligt mellem nærtstående at overdrage fast ejendom svarende til værdier plus/minus 20 % af den senest bekendtgjorte offentlige vurdering. Selvom ændringen fra 15 til 20 % kan synes fordelagtigt, er det værd at bemærke, at mange nuværende ejendomsvurderinger er kunstigt lave, og de nye vurderinger forventes at medføre væsentlig højere ejendomsvurderinger. Fremadrettet kan dette altså med stor sandsynlighed have mærkbare skattemæssige konsekvenser ved overdragelser mellem nærtstående.

Vores anbefaling

Reglerne i værdiansættelsescirkulæret kan være svære at gennemskue og afhænger ofte af forholdene i den konkrete sag. Det er vores anbefaling altid at søge professionel rådgivning i forbindelse med en overdragelse, ligesom det med fordel kan overvejes at indhente bindende svar fra SKAT forinden overdragelsen, da det er betryggende at have en klar tilkendegivelse fra skattemyndighederne om, at parternes prissætning kan accepteres skattemæssigt.